甬政發〔2023〕31號

各區（縣、市）人民政府，市直及部省屬駐甬各單位：

寧波市城市更新辦法

第一章  總則

第一條  為深入實施城市更新行動，完善城市功能，改善人居環境，傳承歷史文脈，推動城市高質量發展，打造宜居、韌性、智慧城市，加快建設現代化濱海大都市，根據有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱城市更新是指在本市建成區內開展的持續改善城市空間形態和功能的活動，具體包括：

（一）以整體提升危舊房屋、老舊小區、城中村等居住品質為主的居住類城市更新；

（二）以加強歷史街區、古鎮老街等歷史文化保護，塑造特色風貌為主的人文類城市更新；

（三）以推動老舊廠房、低效樓宇等提質增效為主的產業類城市更新；

（四）以提升濱水空間、道路沿線等環境品質為主的公共空間類城市更新；

（五）以統籌存量資源配置，優化功能布局，實現片區可持續發展為主的區域綜合性城市更新；

（六）經市政府認定的其他城市更新。

第三條  城市更新應當遵循以人為本、民生優先，規劃引領、片區推進，盤活存量、提質增效，傳承文脈、彰顯特色，政府引導、共同參與的基本原則，堅持因地制宜，堅持“留改拆”并舉，堅持舊改、新建分類施策（舊改含保留、改造，新建含拆除重建）。

第四條  充分發揮市城市更新（城市體檢）和城中村改造工作領導小組（以下簡稱市更新領導小組）作用，統籌、協調、指導、監督全市城市更新工作，研究、審議城市更新重要地區、重要地段片區策劃方案和重點項目實施方案等重大事項。

第五條  市住建局（市更新領導小組辦公室）是城市更新工作的主管部門，負責城市更新日常工作，會同相關部門制定城市更新政策，組織編制城市更新專項規劃和年度計劃，制定相關標準和技術規范，做好城市更新信息平臺開發等工作。

市自然資源規劃局負責制定城市更新涉及的規劃、土地相關配套政策，參與編制城市更新專項規劃等工作。

市財政局負責統籌安排城市更新市級財政資金，牽頭開展城市更新投融資工作，制定相關政策，指導、監督城市更新資金使用。

市經信局負責制定完善城市更新涉及低效工業企業更新相關配套政策，指導、監督城市更新相關工作。

其他市級有關部門按照各自職責，加強政策創新，制定相關配套政策，扎實推進城市更新工作。

第六條  各區（縣、市）政府是本行政區域內城市更新工作的責任主體，負責審查本地區專項規劃和片區策劃方案，制定本地區城市更新年度計劃，組織本地區更新項目實施方案審查，統籌推進本地區城市更新工作。各地應當成立相應的組織機構，明確城市更新主管部門負責本地區城市更新具體工作。

街道辦事處（鎮鄉政府）按照職責做好城市更新相關工作。

第七條  設立市城市更新專家委員會（以下簡稱專家委員會），開展城市更新有關活動的評審、論證等工作，為政府決策提供咨詢意見。

專家委員會由規劃、土地、建筑、產業、文史、金融、生態環境、城市設計、景觀風貌、城市運營等方面的專家組成，其工作規則由市更新領導小組辦公室另行制定。

第二章  規劃與計劃

第八條  城市更新規劃應當符合以下要求：

（一）有利于提升人居環境品質，聯動推進城鎮危舊房屋、老舊小區、千園萬巷、城中村等更新提升，修補城市功能，修復城市生態；

（二）有利于落實本市歷史文化名城保護要求，挖掘歷史文化和時代價值，延續歷史文脈，留住鄉愁記憶；

（三）有利于促進綠色轉型發展，彰顯枕山濱海、擁江攬湖的都市魅力，完善綠色慢行交通體系，推動既有建筑綠色改造；

（四）有利于保障城市安全韌性，提高城市排水、防澇、防洪和防災減災能力，加強地上地下空間綜合統籌和一體化提升改造；

（五）有利于強化與全域國土空間綜合整治規劃的協同，將有機更新貫穿于城鄉舊改、新建全過程，促進資源整合和機制共建；

（六）國家、省、市規定的其他要求。

城市更新規劃編制過程中，應當大力開展城市設計研究，運用城市設計方法，明確從建筑到小區、到社區、到城市不同尺度的更新設計要求。

第九條  堅持問題導向，堅持城市更新體檢先行，建立城市體檢制度。將城市體檢評估作為城市更新專項規劃、片區策劃方案編制的前置環節，城市體檢發現的問題作為明確更新片區和更新項目的重要依據。

第十條  市縣兩級城市更新專項規劃和片區策劃方案的編制，應當依據國土空間總體規劃，協同相關規劃。

市級城市更新專項規劃應當明確全市城市更新的總體目標、重點區域、重點任務、保障措施等內容，審批后按照相關程序納入國土空間規劃“一張圖”。

縣級城市更新專項規劃應當由本地區城市更新主管部門會同自然資源規劃部門，組織編制并報本級政府批準，明確本轄區城市更新的工作目標、重點任務及更新片區的區域范圍、規劃條件、開發主體遴選要求等內容。

片區策劃方案應當充分銜接控制性詳細規劃，體現公共交通導向（TOD）、生態環境導向（EOD）等理念，明確片區發展目標、產業方向、空間風貌、項目安排、運營模式等內容。開展城市設計研究，提煉更新片區環境特征、歷史文脈、空間形態等要素，重點針對城市空間組織、公共空間體系、歷史文化保護、慢行系統、建筑高度、景觀風貌、街道界面等內容，提出管控引導要求。評審通過后的片區策劃方案和城市設計成果，應當作為控制性詳細規劃優化調整的依據。

第十一條  各地應當根據城市更新專項規劃、片區策劃方案，制定本地區城市更新項目計劃庫。計劃庫應當包括項目名稱、四至范圍、目標定位、更新內容、實施主體、投資估算、時序安排等內容。

市更新領導小組辦公室根據各地報送的計劃庫，研究后形成全市城市更新項目計劃庫，并報市更新領導小組批準。

納入全市計劃庫的城市更新項目，可享受本辦法明確的相關支持政策。

第三章  項目實施

第十二條  納入全市計劃庫的城市更新項目，可由所在地政府，原物業權利人，通過委托、市場化運作等方式引入的相關主體作為實施主體。

實施主體負責組織編制、報送項目實施方案，辦理立項、土地、規劃、建設等報批手續，通過協議搬遷、租賃、購買、置換等多種方式歸集產權，組織項目實施。

市縣兩級政府可賦予實施主體參與規劃編制、土地前期整治等職能。

第十三條  實施主體應當在完成片區現狀調查、區域更新意愿征詢、存量資源整合等工作后，編制項目實施方案。項目實施方案應當結合實際情況，明確更新范圍、內容、方式以及建筑規模、使用功能、設計方案（含市容景觀設計方案）、建設計劃、土地取得方式、資金平衡方案、運營管理模式等內容。

項目實施方案編制過程中，實施主體應當與區域范圍內相關物業權利人進行協商，并征詢相關部門以及專家委員會、利害關系人的意見。加強歷史文化保護傳承，涉及歷史文化名城名鎮名村的項目，其實施方案應當符合歷史文化名城名鎮名村保護相關法律、法規規定要求。

第十四條  加強城市更新項目建設精細化管理，強化組織協調，優化空間整合、專業統籌和時序銜接，規范項目實施和質量安全管理，落實綠色、節能、海綿城市建設、無障礙環境建設等要求，探索新型施工工藝、組織方式、建造方式，完善長效管理模式，創新“城市退紅空間”更新改造與治理模式。

第十五條  探索建立城市更新可持續運營模式，堅持更新片區整體運營設計，不斷完善服務標準體系，持續強化數字管理賦能，始終將可持續運營理念貫穿于規劃、招商、建設與運營全過程，推動實現“投、建、管、運”一體化發展。

第四章  資金籌措

第十六條  發揮政府引導作用，引入社會資本、物業權利人等市場力量通過直接投資、間接投資等多種方式參與城市更新。建立以政府投入為引導、社會投入為主體的多元化籌資體系，統籌利用市場主體投入的資金、銀行等金融機構提供的資金、各級財政安排的預算資金、城市更新基金等各類資金，支持和保障城市更新。

第十七條  發揮財政資金撬動作用，加大地方政府債券等資金對城市更新項目的支持力度。通過多種方式，整合利用城鎮老舊小區改造、棚戶區改造、未來社區建設、街區更新等專項財政資金，統籌用于城市更新項目建設。

第十八條  支持國有資本、社會資本盤活存量資產。通過盤活存量與改擴建有機結合、政府和社會資本合作（PPP）、資產證券化（ABS）等多種方式，籌集城市更新資金。統籌采取經營性資產注入、融資貼息、更新獎補等方式，鼓勵市場主體參與城市更新。

第十九條  設立市級城市更新基金，用于城市更新項目建設。市級城市更新基金由市級國有企業負責運營管理。

第二十條  用好用足開發性、政策性金融對城市更新的支持政策。引導金融機構加大產品和服務創新力度，通過設立信貸金融新產品、專項低息貸款等方式提供融資支持，保障城市更新融資需求。創新資本市場金融產品，利用銀行間市場、交易所市場相關直接融資工具，為城市更新建設提供資金支持。

第五章  政策支持

第二十一條  實施主體依法辦理立項、土地、規劃、環保、建設等報批手續，相關部門應當精簡審批材料、縮減審批時限、優化審批環節。允許城市更新項目打包立項審批，分子項實施。建立主項目綜合審批機制，優化項目前期工作流程，可采取提前介入、容缺受理、并聯審批等措施，在項目前期會審會商中形成綜合意見，提高審批效能。

第二十二條  城市更新項目可結合實際情況，靈活劃定用地邊界，優化控制性詳細規劃調整程序；在保障公共利益和安全的前提下，可結合方案對容積率、用地性質、建筑高度等提出調整。

舊改類城市更新項目在按照相關技術規范進行核算的基礎上，滿足消防等安全要求并征詢相關權利人意見后，部分地塊的綠地率、間距、停車位、退讓、交通出入等指標無法達到現行標準和規范的，可按不低于現狀水平控制；改造部分的住宅日照標準無法達到現行標準的，可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。

鼓勵在符合規劃和相關規定的前提下，整合可利用空地與閑置用房等空間資源，增加公共空間，完善市政基礎設施與公共服務設施，推動加裝電梯，優化提升城市功能。

第二十三條  城市更新既有建筑改造應當符合法律、法規和現行技術標準、等級要求，力求提升原建筑消防等安全水平；確實無法滿足現行技術標準、等級要求的，遵循尊重歷史、因地制宜的原則，在不改變原有使用功能的前提下，按照不低于原建造時的技術標準和等級組織實施。針對按現行標準無法實施的改造項目，探索開展消防技術等方面的專項研究。

第二十四條  城市更新項目涉及安置房、租賃住房、未來社區、軌道TOD等項目的，可采取公開帶方案招拍掛等方式辦理供地手續；符合協議出讓條件或用地劃撥目錄的，可以協議出讓或劃撥方式辦理供地手續。

符合規劃、具有保留利用價值的現狀建筑，在取得既有建筑改造消防技術可行性研究成果和房屋安全鑒定報告后，經相關部門審定，可帶建筑物出讓及辦理用地手續。

對于符合低效用地再開發條件的城市更新項目，可由原權利主體自主實施或與其他企業合作實施改造；也可通過收購歸宗、作價入股或者權益轉移等方式形成單一改造主體實施改造，其改造主體依據詳細規劃，按規定申請并獲批后，允許以協議方式辦理供地手續（商品住宅用地除外）；零星新增建設用地（包括邊角地、夾心地、插花地等）難以獨立開發，符合低效用地條件的，經批準可以和鄰宗土地一并開發，并按照低效用地再開發政策辦理供地手續。

第二十五條  因舊城區改造需要搬遷的工業用地項目，符合國家產業政策的，按程序報批同意后，可通過協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排不超過原合法面積的工業用地。自有工業用地因擴大生產、增加產能等新擴建生產性用房或利用地下空間提高容積率的，不增收土地價款。

第二十六條  城市更新項目涉及土地使用權及房屋所有權變動的，可通過房屋征收、房屋轉讓、協議搬遷、協議收購、資產劃轉、股份合作等方式實施；不涉及土地使用權及房屋所有權變動的，可通過市場租賃等方式獲得原建筑使用權后實施；不涉及國有土地使用權及房屋所有權變動，且不需要取得原建筑使用權的，可經征求原建筑權利人意見后實施。

第二十七條  經市政府研究確認的城市更新項目，可探索土地出讓金分賬管理機制，允許在土地出讓公告中單列拆遷資金、前期開發費用等開發成本，實行土地出讓金分賬管理，確保開發成本合理收回。

第二十八條  在市級城市更新片區內，經市政府或區（縣、市）政府確認，統一建設用地項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔拆遷改造工作的，屬于政府征收、收回并出讓的行為，按相關稅收政策辦理；因國家建設需要依法征收、收回的房地產，免征土地增值稅；因城市實施規劃、國家建設需要搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。城市更新項目符合國家、省有關規定的，可享受行政事業性收費和政府性基金相關減免政策。

第六章  附則

第二十九條  本辦法自2023年7月9日起施行。